Пять вещей, которые следует учитывать при оценке инвестиционного потенциала недвижимости с нуля

Существует несколько различных типов инвестиционных проектов в сфере недвижимости — от реабилитации и дополнительных до наземных — каждый со своими потенциальными рисками и финансовой отдачей. Например, проект реабилитации имеет меньший риск, потому что структура уже существует; поэтому общее планирование и рабочая нагрузка намного меньше, чем при строительстве нового здания, но потенциальная финансовая отдача может быть меньше.

Примером проекта реабилитации может быть добавление конструкции парковки к коммерческому зданию или добавление второго этажа к дому на одну семью, не требующее строительства нового фундамента и просто добавляющее к существующей структуре.

Проект с нуля может иметь гораздо большее потенциальное финансовое вознаграждение, но риск высок — планирование и рабочая нагрузка значительны, поскольку это создание «с нуля» на куске грязи. Коммерческие офисные здания, торговые центры и новые дома на одну семью являются яркими примерами недвижимости с нуля.

Понимание потенциального риска, связанного с недвижимостью с нуля

Есть много непредсказуемых компонентов проекта недвижимости с нуля, что значительно увеличивает фактор риска. Несмотря на то, что все объекты недвижимости отличаются друг от друга, необходимо учитывать некоторые общие черты, чтобы правильно оценить инвестиционный потенциал начального проекта.

1. Местоположение проекта
Физическое расположение наземного проекта играет важную роль в определении общего фактора риска, поскольку строительство новой недвижимости в России, который является рассадником недвижимости как по ценам, так и по спросу, представляет гораздо меньший риск, чем строить в малонаселенной сельской местности.

Посмотрите на данные, которые естественным образом приводят к спросу на недвижимость, такие как высокий уровень занятости, расширение крупных брендов в этом районе и темпы роста взрослого населения. Хотя не существует идеальной или надежной формулы, все эти данные можно оценить и проанализировать, чтобы помочь определить степень риска.

2. Типичные погодные условия во время строительства
Погода — один из наиболее важных факторов, которые следует учитывать при планировании и составлении бюджете наземного строительного проекта. Сильные холода, дождь и снег — это лишь некоторые факторы, которые могут привести к задержкам в работе, вызвать дополнительные расходы и неудобства.

Каждая задержка, будь то день или неделя, влияет на сроки завершения проекта, что равносильно увеличению затрат. Опять же, я собираюсь сослаться на основной район, в котором работает моя компания, — России, поскольку это наиболее идеальное место для строительства с нуля в зависимости от погодных условий.

Почему? Что ж, температура довольно приятная круглый год, что позволяет создать комфортные условия для работы, а дожди идут очень редко, если вообще идут. Когда в районе России идет дождь, это вызывает волнения, потому что это такое редкое явление.

Если проект расположен в районе, который подвержен резким сезонным изменениям, например, в Чикаго или Атланте, вам необходимо принять во внимание, когда проект планируется начать и сколько времени ожидается на его завершение. Сопоставьте этот график с местной погодой и посмотрите, есть ли какие-либо потенциальные проблемы, которые вам нужно дополнительно оценить.

3. Возможность увеличения материальных затрат
При первоначальном планировании бюджета для строительного проекта важно полностью понимать, что смета расходов может — и, более чем вероятно, будет — увеличиваться. Строительство с нуля может занять от нескольких месяцев до более года, в зависимости от размера проекта, что оставляет много возможностей испытать рост цен на строительные материалы.

Было бы глупо не предвидеть увеличения затрат, связанных с материалами, в ходе сборки, поэтому сделка должна иметь достаточную встроенную маржу, чтобы поглотить это увеличение без полного исключения чистой прибыли. Сделка с первоначальной оценкой тонкой маржи может оказаться в минусе в конце из-за увеличения стоимости материалов.

4. Управление субподрядчиками, планирование и логистика
Каждый раз, когда вы имеете дело с субподрядчиками — а практически в каждом строительном проекте задействованы несколько поставщиков — вам необходимо учитывать задержки. Это произойдет из-за того, что я привязался к предыдущему месту и опоздал на сайт или просто не появился вообще — я все это видел.

Дело не в том, возникнут ли у проекта проблемы с субподрядчиком, потому что они будут; это скорее вопрос, будут ли они редкостью или серьезной проблемой, вызывающей эффект домино задержек.

В проектах по недвижимости с нуля есть несколько движущихся частей, которые все должны работать вместе, чтобы не отставать от графика. Ошибка планирования или логистическая катастрофа могут не только вызвать задержки, но и привести к полному останову, пока все будет рассортировано.

5. Стоимость (время и деньги) в случае изменения заказа
Проект с нуля включает в себя все аспекты строительства, от фундамента до окончательной отделки, что дает множество возможностей для изменения планов или даже направлений, что может увеличить время, необходимое для завершения, а также общую стоимость.

Это случается, и хотя ожидаются незначительные повороты и изменения, серьезные изменения и множественные события могут привести к значительному отставанию проекта от графика и превышению бюджета — двух вещей, которых инвестор опасается больше всего.

Вам действительно нужно принимать во внимание руководителя проекта при оценке риска. Опыт и проверенная репутация помогают избежать ловушек, с которыми сталкиваются многие проекты. Одна и та же сделка с двумя разными компаниями — одна с большим опытом, а другая довольно новая — может иметь очень разные результаты с точки зрения инвестиций.

Рекомендованные статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *